Україна офіційно попрощалася з Житловим кодексом 1983 року. Президент України Володимир Зеленський підписав Закон «Про основні засади житлової політики» №4751-IX від 13 січня 2026 року. Документ скасовує Житловий кодекс 1983 року та Закон «Про приватизацію державного житлового фонду», фактично запускаючи повну реформу житлової системи.
Житлова реформа 2026: оренда, викуп і цифрова система
Йдеться про законопроєкт №12377, який раніше підтримала Верховна Рада. Після офіційного опублікування він стане основою нової державної житлової політики.
Що зміниться
Закон передбачає перехід від радянської моделі до європейського підходу — із розвитком соціальної оренди, пільгової іпотеки, модернізації житлового фонду та залученням приватних інвестицій.
Серед ключових новацій:
- створення інституту соціальної оренди з компенсацією до 100% вартості залежно від доходів родини;
- формування фондів житла без права приватизації;
- запровадження операторів соціального та доступного житла;
- можливість оренди з правом викупу після 10 років проживання;
- цифровізація всієї системи обліку та розподілу житла.
Черги на житло залишаться, але стануть цифровими. Усі заявки громадян оброблятимуться через єдину інформаційно-аналітичну систему. Вона автоматично враховуватиме рівень доходів, наявність житла у власності, соціальний статус та інші критерії.
Орендуєш — стає твоїм
Окремо закон вводить механізм оренди з правом викупу. Ті, хто орендуватиме соціальне житло протягом 10 років, зможуть отримати його у власність.
При цьому:
- орендна плата зараховуватиметься у вартість житла;
- скористатися правом викупу можна лише один раз і тільки щодо однієї квартири.
Сплачені кошти спрямовуватимуться до спеціального револьверного фонду, з якого фінансуватиметься будівництво нового соціального житла.
Соціальна оренда передбачає, що плата не перевищуватиме 30% доходу родини. У складних життєвих обставинах можливе повне покриття вартості оренди. Пріоритет матимуть внутрішньо переміщені особи, люди з інвалідністю та малозабезпечені громадяни.
Що буде з безкоштовною приватизацією
Закон передбачає завершення безкоштовної приватизації житла через рік після припинення або скасування воєнного стану. Право на неї збережеться лише для чотирьох категорій:
- військовослужбовців та їхніх сімей;
- працівників Національної поліції;
- працівників ДСНС;
- дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування.
Для інших громадян передбачатимуть альтернативні механізми — соціальну оренду, іпотечні програми та інші державні інструменти підтримки.
Читайте також: Грошова допомога на оренду житла для переселенців: що пропонують благодійники "Карітас Кривий Ріг"
Соціальна оренда: до 30% доходу
Закон вводить інститут соціальної (доступної) оренди:
▪️ орендна плата не перевищуватиме 30% доходу родини;
▪️ у складних життєвих обставинах можлива компенсація до 100% вартості;
▪️ пріоритет матимуть внутрішньо переміщені особи, люди з низькими доходами та інші соціально вразливі категорії;
▪️ таке житло не можна буде продати чи приватизувати.
Власниками соціального житла залишатимуться громади, а управлятимуть ним спеціальні оператори — муніципальні або приватні структури в межах публічно-приватного партнерства.
Нові правила службового житла
Службове житло більше не можна буде приватизувати. Воно надаватиметься тимчасово — лише на період виконання службових обов’язків. Після звільнення таке житло потрібно буде повернути, за винятком випадків, коли працівник отримав інвалідність під час виконання обов’язків.
Чого очікують від реформи
У владі розраховують, що новий закон стане основою сучасної житлової стратегії, дозволить залучити інвестиції у будівництво, розширити фонд соціального житла та зробити процес розподілу квартир прозорим.Документ є рамковим — для повної реалізації норм необхідно ухвалити додаткові спеціальні закони, які деталізують механізми фінансування та управління житловими фондами. Таким чином, житлова система України переходить на нові правила — із цифровим обліком, соціальною орендою та поступовою відмовою від радянської моделі забезпечення житлом.
Раніше ми писали: Держава змінює підхід до приватизації нерухомості загалом і обмежує її терміни. Чому криворіжцям варто приватизувати державне житло саме зараз